Truy thu thuế người bán nhà kê khai ‘giá ảo’
TTO – Các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất mà kê khai dưới giá trị thật vẫn được cơ quan thuế xác minh lại hồ sơ để truy thu thuế và xử phạt. Trong đó, đã có trường hợp bị truy thu hơn 200 triệu đồng do bán nhà 11 tỉ nhưng khai 1 tỉ đồng.

Ông Lê Duy Minh, cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết cơ quan này đã có văn bản yêu cầu các phòng công chứng phải chuyển hồ sơ về cơ quan thuế nếu phát hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng hai lần, với giá chuyển nhượng giữa hai lần có chênh lệch.

Bán 11 tỉ, khai… 1 tỉ

Sau khi về hưu, ông N.B. (TP.HCM) đã bán căn nhà duy nhất tại một quận ven TP với giá 11 tỉ đồng để chuyển về một quận xa hơn, số tiền dư ra để dành dưỡng già. Tuy nhiên, ông được người làm hồ sơ “tư vấn” chỉ kê khai giá 1 tỉ và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% trên giá bán, tương đương 20 triệu đồng.

Dù đã bán nhà từ cuối năm 2018 và gia đình ông đã chuyển về nơi ở mới nhưng mới đây ông B. nhận được giấy mời của cơ quan thuế yêu cầu đến làm việc, nội dung là “thực hiện nghĩa vụ tài chính với hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất”, đồng thời khuyến cáo sẽ chuyển hồ sơ cho cơ quan công an nếu không đến làm việc.

Khi đến làm việc, ông B. được biết cơ quan thuế đã truy lại hồ sơ từ phòng công chứng và phát hiện căn nhà của ông có đến hai hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đầu tiên ghi giá “ảo” là 1 tỉ và hợp đồng bổ sung với giá thật là 11 tỉ đồng, nên yêu cầu ông nộp bổ sung thuế TNCN 200 triệu đồng.

“Tôi tưởng mọi việc đã kết thúc nhưng không ngờ sau gần 2 năm lại bị cơ quan thuế truy ra. Sau khi tìm hiểu, tôi mới phát hiện rằng nếu khai giá bán thật cũng không phải nộp thuế TNCN vì đây là căn nhà duy nhất của gia đình tôi” – ông N.B nói và cho biết đã làm đơn trình bày với cơ quan thuế để xin điều chỉnh lại hồ sơ chuyển nhượng.

Đây không phải là trường hợp duy nhất bị cơ quan thuế “sờ gáy” vì mua bán nhà hai giá. Trao đổi với Tuổi Trẻ, Chi cục Thuế Q.10 cho biết đã xác minh tại 29 phòng công chứng trên địa bàn với 1.384 trường hợp nghi vấn kê khai giá chuyển nhượng thấp nhằm né thuế.

Sau khi nhận được phản hồi của 15 phòng công chứng, cơ quan thuế phát hiện 39 trường hợp có chênh lệch giá so với kê khai. Trong đó, 8 căn nhà phố có tổng giá kê khai chỉ hơn 10 tỉ nhưng xác minh ra tổng giá là hơn 55,4 tỉ đồng nên đã xử lý truy thu và phạt 948 triệu đồng.

Ngoài ra, 31 căn nhà dự án với giá kê khai chưa đến 19 tỉ đồng nhưng xác minh ra tổng giá thật là hơn 81,5 tỉ, nên đã truy thu và phạt hơn 1,2 tỉ đồng. Đây là số liệu xác minh những căn nhà giao dịch trong năm 2018 và được Chi cục Thuế Q.10 xử lý truy thu tính đến cuối tháng 7-2020.

Biết giá thật nhờ… hai bên tranh chấp

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Ngọc Lộc, chi cục trưởng Chi cục Thuế huyện Bình Chánh, cho biết cơ quan này mới chuyển hai hồ sơ chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu né thuế qua cơ quan công an.

Đây là hai căn chung cư, do vậy cơ quan thuế có căn cứ để tra cứu giá từ các hồ sơ kê khai giá thật chuyển nhượng cùng thời điểm.

Trong khi đó với nhà phố, đất ở đã mua từ nhiều năm trước sẽ khó hơn rất nhiều vì không có cơ sở dữ liệu để đối chiếu và không có lịch sử giá giao dịch. Người bán cũng có nhiều cách để giải thích cho việc bán giá thấp.

Một số chi cục thuế cũng cho biết nhiều trường hợp cơ quan thuế liên hệ nhưng các phòng công chứng “mật báo” cho khách hàng để hủy hồ sơ trước khi gửi dữ liệu về cơ quan thuế.

Có nhiều trường hợp khi được cơ quan thuế mời lên, người chuyển nhượng phản ứng rất dữ dội hoặc nói rằng giá trị nhà giao dịch không đến mức như trên hồ sơ chuyển nhượng nhưng muốn nâng giá lên để người mua vay ngân hàng. Tuy nhiên, cơ quan thuế đã bác lập luận này vì tất cả phải căn cứ trên hợp đồng và giao dịch đã hoàn thành.

Lãnh đạo một chi cục thuế cho biết nhiều trường hợp cơ quan thuế phát hiện nhờ “đi đường vòng”. Có trường hợp lại “lòi” ra giá thật nhờ bên mua – bên bán tranh chấp và tố ra cơ quan công an. Đã có một trường hợp cơ quan thuế phát hiện né thuế do hai bên mua – bán phát sinh tranh chấp và truy thu thuế TNCN đến nửa tỉ đồng.

Theo các chuyên gia, lý do dẫn đến tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng nhà đất là vì theo quy định của Luật thuế TNCN, người bán bất động sản phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng.

Để tránh nộp thuế cao, nhiều người thỏa thuận lấy giá nhà đất do Nhà nước ban hành để ghi trong hợp đồng công chứng thay vì ghi giá thật. Tình trạng này phổ biến suốt thời gian dài với cả nhà phố và chung cư.

Ông Lê Duy Minh cho biết các chi cục thuế đang xử lý hàng loạt hồ sơ kê khai nhà hai giá, đồng thời rà soát các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn 5 năm kể từ năm 2015-2020. “Nếu phát hiện, cơ quan thuế sẽ truy thu thuế và phạt theo quy định”, ông Minh nói.

Tăng cường rà soát hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất

Tổng cục Thuế vừa có văn bản yêu cầu khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, các cơ quan thuế phải làm thêm một bước là kiểm tra lịch sử các lần giao dịch của bất động sản chuyển nhượng, so sánh giá và chấn chỉnh nếu phát hiện người nộp thuế khai thấp hơn giá thực tế.

Tổng cục Thuế cũng yêu cầu các cục thuế báo cáo UBND tỉnh, TP chỉ đạo văn phòng công chứng trên địa bàn tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin về giá chuyển nhượng phù hợp với giá thực tế giao dịch.

Nếu người nộp thuế có dấu hiệu vi phạm pháp luật, cơ quan thuế thu thập đầy đủ hồ sơ, chứng cứ và phối hợp với các cơ quan chức năng điều tra theo quy định.

Nhiều rủi ro khi kê khai giá thấp

Theo các chuyên gia, khi kê khai giá thấp để né thuế chuyển nhượng nhà đất, người bán đối mặt với nhiều rủi ro.

Ngoài việc bị cơ quan thuế truy thu, xử phạt nếu phát hiện, rủi ro phát sinh nếu xảy ra tranh chấp. Khi đó, hợp đồng công chứng ghi giá thấp sẽ có giá trị, còn hợp đồng thật để thanh toán sẽ bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Chưa hết, theo quy định hiện nay, nếu trốn thuế từ 100 triệu đồng có thể bị xử lý hình sự. Với mức thuế 2% như hiện nay, nếu kê khai chênh lệch từ 5 tỉ đồng là có thể rơi vào trường hợp bị xử lý hình sự nếu bị phát hiện.

Cơ quan thuế có thể truy thu lại trong thời hạn 10 năm, phạt trong thời hạn 5 năm kể từ khi giao dịch mua bán được thực hiện.