XÂY NHÀ Ở VN, DỄ NHƯNG KHÔNG ĐƠN GIẢN
Có một thời gian dài xây nhà cho bản thân gia đình và bán ở 2 đô thị lớn hàng đầu VN là Hà nội và Sài gòn.
Tôi đã đúc kết được ra rất nhiều kinh nghiệm thú vị, mà chắc chắn các bác đang chuẩn bị xây nhà hoặc có ít kinh nghiệm trong vấn đề này cần quan tâm.
Thực ra, như các cụ đã dạy: ” có tiền mua tiên cũng được “, câu này rất đúng trong mọi hoàn cảnh. Nhưng chuyện xây nhà ở đô thị VN thì cũng chưa chắc các bác ạ!.
Người mới xây căn nhà đầu tiên thì mấy ông đã đủ tiền, hơn nữa nếu mà không hiểu biết thì mất tiền, vẫn ăn quả đắng là chuyện bình thường.
Quả đắng chúng ta nhận được có thể cho hậu quả ngay, hoặc lâu dài mới biết các bác nhé!. Vì vậy cách tốt nhất là khâu chuẩn bị.
CHUẨN BỊ
1. Bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng: ngày nay khi xây nhà thì bản vẽ thiết kế rất quan trọng. Có bản vẽ chi tiết vừa an toàn, thẩm mỹ, dễ làm và sẽ theo được ý đồ của gia chủ. Kinh nghiệm của tôi là, hãy thuê kiến trúc sư vẽ bản vẽ thiết kế chi tiết trước khi xin GPXD.
Đối với đất xây dựng đô thị ở VN hiện nay thường quy định một mật độ nhất định cho từng quận, huyện và thành phố. Thậm chí theo từng dt thửa đất được xin phép. Ví dụ, ở quận 1, (tphcm) mật độ xd có thể cao hơn huyện Hóc môn (tphcm), hoặc cùng ở quận 12 ( tphcm ), nhưng thửa đất có dt 500m2 lại có mật độ xd khác thửa đất có dt 100m2.
Hiện nay các cty kiến trúc, họ thường nắm rất rõ quy định của từng khu vực, việc chúng ta nhờ họ vẽ bản vẽ thiết kế trước là để họ hoàn thiện đồng bộ khi xin GPXD.
Để có một căn nhà đẹp như mơ ước, thì các kiến trúc sư cần rất nhiều thời gian để tính toán, vẽ. Cách tốt nhất là thuê vẽ thiết kế ít nhất trước khi khởi công khoảng từ 6 đến 9 tháng.
Hãy tìm một cty kiến trúc có uy tín ở gần công trình thì càng tốt, để thuận lợi cho việc họ giám sát thi công sau này. Trước lúc thuê họ vẽ, chúng ta cần bàn bạc ý tưởng, quy mô, chi phí dự tính… và đừng quên thương lượng giá thuê vẽ. Nếu muốn tiếp kiệm, bạn có thể chỉ thuê họ vẽ phần kết cấu, công năng và bố cục bên ngoài (cái này có thể rẻ được 1/2 tiền).
Trong khi thương lượng, hãy yêu cầu họ cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng( các công ty kiến trúc thường có rất nhiều bộ phận để tạo lên một bản vẽ hoàn thiện ) xuống giám sát những thời điểm quan trọng khi thi công như đổ móng, đan sắt, đổ sàn… Trong lúc thi công, hãy đừng ngại gọi điện cho họ khi cần tư vấn.
2. Tìm nhà thầu: Khi xây nhà ở đô thị VN, thường có 2 cách chọn nhà thầu: khoán chìa khóa trao tay, hoặc khoán phần công xây dựng. Theo kinh nghiệm của tôi thì, nếu xây nhà để mình ở, nên khoán phần công xây dựng, còn vật liệu mình tự lo. Khi đó sẽ bảo đảm được chất lượng công trình hơn rất nhiều.
Tìm nhà thầu có đủ uy tín và năng lực là rất quan trọng. Thường các nhà thầu đảm nhận quá nhiều công trình liền một lúc, họ sẽ hay câu giờ, kéo dài tiến độ. Nhưng các nhà thầu quá ít công trình, thường hay không đủ thợ tay nghề cao. Khi thương lượng với nhà thầu, cần phải rõ ràng phần giá cả, thời gian thi công, bảo hành, điện, nước, sơn bả, các công trình phụ trợ… đặc biệt là phần trần nhà chỗ nào đóng thạch cao, chỗ nào tô trát ( phần này tốn nhiều công và rất dễ xảy ra xung đột giữa chủ với thầu khi thi công ) để tránh những xung đột về sau.
3. Ngoại giao và thủ tục: Trước khi đào móng, đóng cọc thì việc đầu tiên chúng ta cần làm là hãy đi nói chuyện với hàng xóm xung quanh. Trong lúc thi công bạn sẽ có rất nhiều chuyện phải nhờ vả họ. Thậm chí, ở một số quận huyện khi làm thủ tục hoàn công, chúng ta cần phải có cả chữ ký của hàng xóm để hoàn thiện giấy tờ. Đừng bao giờ gây gổ với hàng xóm trước và trong khi thi công mà… dại!. Việc tiếp theo, tốt nhất là nên mời cty đo đạc đến để họ xác định danh xd, tránh những tranh chấp, hoặc nhầm lẫn về sau( các công ty này có máy móc định vị tọa độ ). Cuối cùng là nộp thủ tục và làm công tác ngoại giao với chính quyền. Về nguyên tắc, trước khi khởi công, bạn phải nộp bản sao GPXD đến ban QL ĐT của phường trước 15 ngày.
Theo quy định thì ban địa chính phường kiêm luôn QL ĐT của phường. Đơn vị thứ 2 được kiểm tra, giám sát công trình là phòng QL ĐT quận. Ông cuối cùng tuy bé nhưng cũng hơi to, là tổ trưởng dân phố!. Trong 3 ông này thì QL ĐT quận( thường tổ 3 người phụ trách vài phường ) là quan trọng nhất và thường xuyên đến giám sát công trình xd. Nói chung, cần phải nói chuyện trước với cả 3 ông này.
Hiện nay rất nhiều công trình họ chẳng biết vô tình hay cố ý mà cứ để bạn xây đến hết tầng 1, mới đem thước đến đo, kiểm tra thì bạn chỉ có cửa từ…chết đến mất tiền!.
Vậy nên, tốt nhất là cứ thảo luận với các bác ấy trước sẽ tốt hơn.
3. Cọc bê tông và vật liệu xây dựng:
– Thông thường, nhà xây ở đô thị hiện nay phần móng hay đóng cọc đúc bê tông. Cọc đúc bê tông vừa tiện lợi, chống lún, an toàn và rất bảo đảm cho kết cấu công trình.
Cọc đúc bê tông thường do các đơn vị tư nhân tự đúc và nhận thi công đóng.
Khi tìm nhà thầu, bạn cố gắng thỏa thuận loại cọc đúc ( kích thước, chiều dài dự kiến), chất lượng cọc ( quy định mác bê tông, loại thép sử dụng làm lõi cọc)… tốt nhất nên tham khảo những nhà đã xây ở khu vực xung quanh để biết chiều dài cọc phải đóng cho vài nhà quy mô khác nhau và thông báo với đơn vị đóng cọc( họ sẽ có kinh nghiệm dự đoán chiều dài cọc cần đóng cho công trình nhà bạn ).
Nhà dân dụng bình thường( dưới 5 tấm ) nên đóng cọc ép 70 tấn ( trọng lực nén 70 tấn lên một cọc ).
– Cát: cát được sử dụng trong xây dựng hiện nay tốt nhất là cát vàng để đổ bê tông, cát xanh, đen (rẻ hơn) để xây và tô. Nhưng tốt nhất là sử dụng toàn bộ bằng cát vàng, tuyệt đối tránh xa các loại cát biển hoặc cát khai thác ở các vùng nước phèn.
Mấy năm nay do hạn chế khai thác, nên cát rất mắc. Vì vậy mà gần như 90% cát vàng bán ở các tiệm vật liệu là đã bị trộn với các loại cát rẻ hơn. Chưa hết, để tối đa lợi nhuận, các tiệm thường đong cực điêu. Ví dụ xe 3 khối, họ sẽ khai thành 4 hoặc 5 khối… Tất cả những điều đó sẽ trực tiếp ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng công trình và túi tiền của chủ đầu tư.
Cách khắc phục là nên đến tận bãi cát lớn( thường ở ven sông, hoặc ven tp ) để mua, rồi thuê xe lớn vận chuyển về công trình. Ở đây thường có rất nhiều loại cát cho bạn lựa trọn. Cát chất lượng an toàn hơn, ít bị trộn, rẻ hơn và rất đủ số lượng. Nếu công trình có mặt bằng hoặc đường vào dt nhỏ, không thể cho xe lớn ( từ 5 khối ) đi.
Bạn có thể thuê hoặc mượn một khu đất trống gần công trình, tập kết vật liệu bằng xe lớn , rồi thuê xe nhỏ vận chuyển dần vào chân công trình.
-Đá: đá xây dựng cũng có 2 loại là xanh và đen. Đá xanh có độ cứng hơn, sử dụng rất tốt trong xây dựng và đương nhiên đắt gần gấp đôi đá đen. Đá đen mềm hơn và rẻ hơn rất nhiều so với đá xanh ( đây là một trong các nguyên nhân tôi khuyên các bạn không nên khoán trọn gói cho thầu theo kiểu thìa khóa trao tay ).
Vì lợi nhuận thì cũng 90% các tiệm vật liệu, trạm bê tông tươi, nhà thầu xây nhà bán… đều trộn hoặc bán, sử dụng một phần hay toàn bộ đá đen. Cách khắc phục, cũng nên mua và vận chuyển như đối với cát. – Bê tông tươi: ngày nay, việc sử dụng bê tông tươi rất phổ biến vì tính tiện lợi, an toàn của nó. Bê tông tươi cũng phần lớn do các nhà máy tư nhân đảm nhận.
Do đặc điểm của bê tông tươi không thể vận chuyển được đi xa, vì vậy chúng ta phải tìm các trạm bê tông ở trong khu vực gần công trình, với hành trình tốt nhất là dưới 1h xe chạy. Hiện nay rất ít trạm bê tông làm ăn đủ uy tín để có chất lượng bê tông hoàn hảo. Đa phần họ sử dụng cát đen, hoặc đá đen để tối đa hóa lợi nhuận.
Vì vậy trước khi mua bê tông của họ, chúng ta nên đến tận nhà máy để khảo sát, xem xét đầu vào của vật liệu. Ví dụ đá đen hay xanh?, cát vàng hay đen?, xi măng hãng nào?, mác của bê tông là bao nhiêu?…khi thấy bảo đảm thì mới sử dụng. Cuối cùng, khi nhận bê tông tươi. Trước khi cho đổ phải kiểm tra độ sụt ( nhà xe sẽ có dụng cụ mang theo ), rửa thử bê tông ( kiểm tra đá, cát ), lưu mẫu vào khuôn( bên bê tông họ có trách nhiệm ).
– Thép: thép xây dựng ở miền nam, bắc, trung thường khác nhau. Từ Việt nhật, Hòa phát, Pomina… Nguyên nhân là do thói quen tiêu dùng, cũng như các nhà máy thép sản xuất ở khu vực nào ( vì thép nặng nhọc, rất khó khăn trong việc vận chuyển đi xa ). Phần lớn thép xây dựng đã được định hình trên thị trường hiện nay đều do các nhà máy uy tín sản xuất.
Điều duy nhất chúng ta quan tâm là tránh mua phải hàng giả và sử dụng sai loại thép trong xây dựng. Nhiều người nghĩ, thép xây dựng chỉ có một loại duy nhất.
Nhưng nếu để ý, chúng ta sẽ thấy trên đầu cây thép bao giờ cũng có sơn các màu khác nhau, từng màu đã có quy định tiêu chuẩn, sẽ nói nên chất lượng và tính năng của thép. Ví dụ, thép sơn đầu màu xanh lá( SD 390), xanh dương ( SD 490 ), trắng (SD 295A), vàng ( CB 300 V), đỏ (CB 400 V), đen ( CB 500 V), cam ( GR 40 )….
Nó thể hiện cho tính năng và độ cứng của thép, để sử dụng ở từng loại công trình. Bạn không thể lấy thép dùng xây nhà dưới 3 tấm để xây cho nhà mười mấy tấm. Nếu xây nhà dưới 3 tấm thì sử dụng thép gì cũng được, Nhưng nhà cao tầng, hoặc những công trình kiên cố, người cẩn thận thì nên sử dụng thép CB 300V có đầu sơn đầu màu vàng, hoặc CB 400 V loại sơn đầu màu đỏ. Những loại thép này cứng hơn, thường thợ, hoặc thầu rất ngại thi công.
– Gạch: trên thị trường hiện nay có bán rất nhiều loại gạch nung để xây tường, đa số là gạch nung ống giữa( gạch ống ) và gạch nung đặc( gạch bìa ). Các loại gạch này thực ra cũng muôn hình vạn trạng, nhưng chỉ có số ít là làm đủ quy cách và chất lượng. Người tiêu dùng ít để ý đến kích thước, nhưng 2 loại gạch chỉ cần kích thước chênh nhau mỗi chiều 1 cm cũng rất là vấn đề với chất lượng công trình, lẫn túi tiền. Cách tốt nhất là đi tham khảo, sử dụng các loại gạch của nhà máy uy tín, kiểm tra chất lượng khi nhận hàng.
– Xi măng : cũng như thép. Xi măng rất khó khăn trong khâu vận chuyển và do thói quen của người tiêu dùng. Cho nên hiện nay trên thị trường bắc, trung, nam thường sử dụng các thương hiệu nhất định. Xi măng có 2 loại chính là : dùng trộn bê tông( mác cao hơn ) và xây tô ( mác thấp hơn ), ngoài ra còn có xi măng đa dụng ( vừa đổ bê tông, vừa xây tô ). Xi măng giá không chênh lệch nhiều và mặt hàng này không để được lâu. Nên làm đâu, gọi đến đó. Khi nhận nhớ kiểm tra ngày sx trên bao bì ( càng gần ngày sx càng tốt ). – Dây điện, ống nước: các công trình xd ngày nay đa số là đi ngầm điện nước.
Vì vậy nên sử dụng các loại dây điện, ống nước uy tín trên thị trường, đừng bao giờ tiếc tiền mà sử dụng ống nước, dây điện rẻ tiền, bạn sẽ bị trả giá sau một thời gian sử dụng. Vì nó đi ngầm nên khi hỏng hóc, việc sửa chữa là rất khó khăn. – Sơn, bột bả: đây là những loại vật liệu nhốn nháo và đắt đỏ một cách vô lý, rất dễ bị làm giả. Theo kinh nghiệm, tôi thấy nếu không quá dư tiền thì cứ loại rẻ mà dùng!. Chỉ cần sử dụng các loại sản phẩm có nguồn gốc rõ ràng, giá bình dân là ok. ,
– Gỗ: ngày nay, một công trình nhà ở thường cần rất nhiều gỗ. Từ cầu thang, cửa, bếp… Gỗ rừng tự nhiên của VN đã hết hoặc rất hiếm, gỗ hiện nay đa số là nhập từ châu phi hoặc chây mỹ. Các loại gỗ này chất lượng không bao giờ bằng gỗ rừng đông nam á, chúng thường rẻ hơn rất nhiều so với gỗ VN. Dù nhiều chủng loại, nhưng chất lượng của chúng cũng sàn sàn như nhau( chỉ khác nhau cái màu, vân gỗ ), giá tiền thì vô tội vạ. Người bán thường gọi tên các loại gỗ cho oai để làm tiền thôi. Chứ gỗ châu phi toàn to mấy người ôm, chỉ có tên khoa học và tên nước bản địa thôi. Lấy đâu ra gõ đỏ, căm xe, cẩm lai…?!. Đồ nội thất trong nhà cũng rất bền, các kỹ thuật làm mộc hiện nay rất hiện đại, đẹp…
Vì vậy, tốt nhất là cứ gỗ tiền bình dân mà dùng.
– Cửa nhôm: hiện nay các loại cửa phía ngoài đang thịnh hành sử dụng khung nhôm, kính. Nhôm thì gần như 100% hàng trung quốc, nhưng có nhiều loại chất lượng rất ok ( hãng nhôm Xingfa, hãng bản lề, khóa, phụ kiện cửa kinlong của TQ rất nổi tiếng ). Quan trọng là bạn phải biết cách chọn lựa, nếu không cũng dễ ăn hàng đểu. Cách tốt nhất là yêu cầu nhà thầu để mẫu, báo giá. rõ ràng thỏa thuận loại nhôm, loại kính, phụ kiện kèm theo. Đặc biệt là độ dầy của nhôm, kính của từng chi tiết trên cửa. Loại phụ kiện như khóa, bản nề, tay nắm, lẹp cửa, gioăng cao su… Hãng sản xuất ra từng sản phẩm cũng rất quan trọng. Khi kiểm tra và thỏa thuận xong, hãy giữ mẫu để bảo đảm họ không thể giao hàng giả.
– Đồ vệ sinh và bếp: trên thị trường hiện nay thì 2 mặt hàng này cực kỳ bát nháo. Không nên sử dụng đồ trung quốc, vì đa phần những sản phẩm này của TQ hình thức, mẫu mã rất đẹp và đa dạng nhưng chất lượng thì rất tệ. Vì lợi nhuận, đa phần họ nhập hàng đểu về bán, mới đầu nhìn thì đẹp nhưng vài bữa sau sử dụng sẽ han gỉ, bong tróc. Hãy ưu tiên sử dụng các thương hiệu có tiếng của VN hoặc nhật. 4. Thi công: phần giám sát thi công rất quan trọng. bạn phải là người có thời gian, hiểu biết, cẩn thận… thì mới làm được việc này. Nếu không thể, hãy nhờ hoặc thuê người có khả năng thay mình.
Riêng những công đoạn như ép cọc, đổ móng, đan sắt, đổ cột, đổ sàn thì nên có kỹ sư xây dựng, hoặc kiến trúc sư phụ trách vẽ thiết kế giám sát ( thường chỉ mất mỗi công đoạn 1 buổi ). Nếu đổ bê tông tươi thì việc chăm sóc bê tông sau đổ đúng cách là rất quan trọng. Nó có thể ảnh hưởng rất lớn đến tuổi thọ công trình.
Còn rất nhiều việc cần biết khi phải xây dựng căn nhà mơ ước, nhưng buồn ngủ rồi, không viết được nữa đâu!. Cuối cùng là những kinh nghiệm này, không có trên sách vở nào đâu!. Toàn kinh nghiệm thực chiến đấy😀, đừng quên lưu bài viết này lại, vì sẽ có lúc rất cần tham khảo đấy các bác ạ!😀😁😀.