ĐỊNH GIÁ BĐS THEO PHƯƠNG THỨC THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

Mua BĐS, dù để ở hay để đầu tư, mối quan tâm hàng đầu luôn là giá cả, liệu giá đó đã hợp lý chưa, trong tương lai liệu có khả năng tăng giá hay không.
Bài viết này đưa ra cách xác định giá BĐS theo phương thức của thị trường chứng khoán. Có lẽ cũng rất nhiều nhà đầu tư BĐS cũng tham gia vào thị trường chứng khoán nên rất hiểu rõ chỉ số P/E, hệ số lợi nhuận của cổ phiếu, nhưng cũng khá nhiều nhà đầu tư không nắm vững về khái niệm này, nên bài viết sẽ giành một chút thời gian để nói sơ qua về chỉ số P/E
P/E, Price to Earning, là một khái niệm nền tảng trong chứng khoán mà bất kỳ nhà đầu tư cũng phải biết, được tính trên giá cổ phiếu/lợi nhuận của mỗi cổ phiếu, được dùng để xác định một cổ phiếu đang bán giá cao hay thấp, và xu hướng lợi nhuận của nó trong tương lai, chỉ số này càng cao thì giá cổ phiếu đang rất cao, và nó người mua thường trông đợi lợi nhuận của loại cổ phiế đó tăng rất nhiều trong tương lai. Ngoài ra người ta còn dùng số đảo của nó, E/P, Earning to Price Ratio, hoặc Earning Power, và so sánh với lãi suất tiết kiệm
Ví dụ, hiện nay P/E trung bình của thị trường chứng khoán Vietnam là 16, EP khoảng 6 (100/16.5), điều đó có nghĩa lợi nhuận trên cổ phiếu chỉ tương đương với mức lãi suất ngân hàng, trong khi đó rủi ro lớn hơn, mất nhiều công sức hơn, do vậy người ta gọi thị trường CK Việt Nam là Frontier Market (thị trường mới nổi, hoặc cận biên).
Thông thường ở các thị trường phát triển khác, E/P phải lớn hơn lãi suất ngân hàng khá nhiều mới bù đắp được các chi phí, rủi ro trong thị trường CK, nếu không nhà đầu tư gửi tiền tiết kiệm cho khỏe. Ví dụ:
– E/P tại Singapore là 7.6%, cao hơn nhiều so với lãi ngân hàng ở mức dưới 1%/năm
– E/P tại TQ là 6%, cao hơn nhiều so với lãi ngân hàng ở mức dưới 2.5%/năm
– E/P tại Thailand là 6%% so với lãi ngân hàng ở mức dưới 3%/năm.

Vậy tại sao tại Việt Nam P/E rất cao, nói các khác E/P rất thấp so với mức lãi suất ngân hàng, mà người dân vẫn đầu tư vào thị trường chứng khoán? Một trong những lý do quan trọng là người dân hy vọng mức giá cổ phiếu sẽ tăng nhanh trong tương lai, còn cổ tức chỉ là một phần nhỏ của bức tranh.
Vậy phân tích P/E, E/P của thị trường chứng khoán sẽ được áp dụng ra sao đối với BĐS? Thực ra các khái niệm cũng khá tương đồng. Price là giá giao dịch của BĐS, còn E là giá cho thuê, giá trị đem lại thực sự của BĐS. Hãy điểm qua E/P của một số BĐS hiện tại:
1. Với căn hộ, hiện E/P khoảng 3-5%, một phần do tác động của Covid. Trước covid E/P khoảng 4-6%, luôn thấp hơn lãi ngân hàng.
– Căn nhà 2pn tại Vinhomes Central Park giá khoảng 5 tỷ, giá cho thuê khoảng 16tr/tháng, E/P khoảng 3.5-4%
– Mức E/P tại Vinhomes Granpark hiện khoảng 3% do vị trí khá xa, nguồn cung lớn, mặc dù các tiện ích, cảnh quan làm khá tốt.
2. Shophouse Vinhomes Central Park giá 34 tỷ cho thuê 160tr/tháng, E/P khoảng 3% năm, thua xa lãi ngân hàng (hãy xem bài https://www.facebook.com/groups/bdscongdong/permalink/712154722749050/ để hiểu rõ bài toán kinh tế của shophouse).
3. Shophouse mặt đường Nguyễn Cơ Thạch Thủ Thiêm giá khoảng 70 tỷ, giá cho thuê khoảng 130tr/tháng, E/P khoảng 2%/năm, nhưng chủ nhà vẫn rất vui, vì giá trị shophouse đã tăng tới 3-4 lần so với giá mở bán.
4. Nhà phố khu vực Phú Hữu Q9, 5x15m, xây một trệt 2 lầu diện tích xây dựng 150m, giá thị trường 6 tỷ, cho thuê 15tr/tháng, E/P dưới 3%/năm
5. Đất nền tại Đà Lạt, Bảo Lộc, Phú Mỹ…. khả năng cho thuê gần như không có, do vậy E/P bằng 0.

Tóm lại nếu phân tích trên góc độ chứng khoán, thị trường BĐS Việt Nam cũng thuộc vào dạng Frontier, mới nổi, và giá trị thực hiện tại thấp hơn rất nhiều so với giá trị của BĐS, đại đa số các nhà đầu tư đang đánh bạc vào việc tăng giá của BĐS trong tương lai.
P/E trong cổ phiếu quá cao thường được điều chỉnh trong tương lai bằng việc ra tăng cổ tức, lợi nhuận, còn tại thị trường BĐS khả năng tăng giá cho thuê thường rất hiếm.
– Với chung cư, rất nhiều nhà đầu tư ảo tưởng là khi tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện hơn, giá cho thuê nhà sẽ tăng hơn, nhưng trong thực tế, giá thuê cùng thời gian, nguồn cung khu vực đó sẽ tăng lên, nhà sẽ cũ hơn, do vậy rất hiếm khi giá thuê nhà chung cư tăng lên theo thời gian.
– Với shophouse, với giao thông, mật độ dân cư tăng thì giá cho thuê cũng sẽ tăng, nhưng đồng thời giá giao dịch của shophouse cũng tăng nhanh. Với E/P ở mức 2-3%/năm của các shophouse hiện tại, khó có thể tưởng tượng tới lúc nào nó sẽ bằng lãi suất ngân hàng.
– Đất nền khả năng cho thuê gần như không có, do vậy E/P bằng 0, nhà đầu tư chủ yếu mong đợi ở việc tăng giá BĐS.
Thực ra BĐS khác cổ phiếu ở chỗ con người có thể sử dụng được, nhiều người sẵn sàng bỏ tiền ra để được sở hữu, sử dụng BĐS mặc dù phải trả mức giá cao hơn gấp 2-3 lần trị thật của nó (E/P thấp hơn lãi suất ngân hàng nhiều lần). Nhưng tới một ngày nào đó, người tiêu dùng sẽ hiểu ra cái giá mà mình đang sở hữu, hưởng thụ các BĐS đó là 2-3%/năm thậm chí hơn nữa, tới 6%/năm như với đất nền, họ liệu có muốn tiếp tục sở hữu các BĐS đó không? Một BĐS trị giá 5 tỷ, chủ sở hữu đã mất 100-150tr/năm để bạn có thể được sở hữu, hưởng thụ nó, thay vì đi thuê.

Lý do chủ yếu còn lại để sở hữu các BĐS là giá sẽ tăng, mọi người luôn sẵn sàng trả giá cao hơn giá trị thực của BĐS (P/E rất cao) vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Thực tế không phải lúc nào cũng vậy, ví dụ giá chung cư ở Hanoi đi ngang, hoặc đi xuống trong những năm qua, đất nền có những đợt giảm giá khá lớn như tại Bắc Vân Phong, Phú Quốc, Đà Nằng trong những năm qua.
Nếu phân tích theo cách của thị trường chứng khoán, việc mua BĐS hiện nay đại đa số là đầu cơ chứ không phải đầu tư, khi giá bán cao hơn rất nhiều giá trị sử dụng (P/E rất cao), và việc đi thuê BĐS rẻ hơn sở hữu BĐS (nếu không tính về khả năng tăng giá).
Bài viết không có ý định ngăn cản nhà đầu tư không tham gia vào thị trường BĐS nữa, vì thực tế có rất nhiều nhà đầu tư hưởng lãi khá cao trong những năm qua và sẽ tiếp tục có lãi trong những năm tới. Bài viết chỉ mong muốn đưa ra bản chất của việc đầu tư BĐS tại Vietnam trong những năm qua, và những rủi ro liên quan tới nó. Về mặt thực tế, khi mua BĐS, bạn cũng nên tính P/E và việc nó ở mức quá cao phải được bù đắp bằng khả năng tăng giá mạnh trong tương lai. Nếu tiềm năng tăng giá trong tương lai không cao, bạn hãy cân nhắc thật kỹ khi mua các BĐS có P/E quá cao.