Trên thực tế, diện tích xây dựng không phải là tổng diện tích sở hữu. Diện tích xây dựng của một công trình phải tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng, được tính bằng diện tích sàn mỗi tầng cộng với các diện tích có hao phí xây dựng khác.

Người xây nhà lần đầu thường hay lầm tưởng rằng nếu xây nhà 2 tầng trên mảnh đất diện tích 5m x 10m thì diện tích xây dựng chỉ có 50m2 x 2 tầng = 100m2. Sau khi tìm hiểu đơn giá xây nhà theo m2, nhiều người sẽ nhân đơn giá với diện tích 100m2 để dự trù chi phí xây dựng thì chi phí này lại không chính xác. Trên thực tế, 50m2 chỉ đơn giản là diện tích sàn mỗi tầng. Vậy diện tích xây dựng là gì?

Khái niệm diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng là diện tích có hao phí xây dựng được đề cập trong giấy phép xây dựng hoặc không được đề cập trong giấy phép xây dựng. Diện tích xây dựng không phải là tổng diện tích sở hữu. Diện tích xây dựng của một công trình sẽ phải tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng, được tính bằng diện tích sàn mỗi tầng cộng với các diện tích khác có hao phí xây dựng như móng, mái, sân, thông tầng, ban công, seno, tầng hầm,… nếu có.
Ngoài diện tích xây dựng, ta thường gặp một số khái niệm về diện tích khác như:

Diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn xây dựng được lý giải là tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả ban công) của tất cả các tầng. Diện tích sàn xây dựng thường được dùng để xác định giá xây dựng (dự toán xây dựng) của công trình.

Diện tích thông thủy
Thông thủy là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Diện tích thông thủy thường được hiểu là kích thước lọt lòng. Ở nước ngoài, diện tích này còn được gọi với cái tên khác là diện tích trải thảm, nghĩa là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo để tính.

Diện tích tim tường
Diện tích tim tường thường được sử dụng để xác định diện tích căn hộ chung cư, bao gồm cả tường phân chia các căn hộ, tường bao chung cư, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật. Đối với loại hình nhà ở này, diện tích tim tường chính là diện tích xây dựng.

Cách tính tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích xây dựng được tính theo m2 để xác định chi phí thiết kế, chi phí xây thô và hoàn thiện trọn gói của ngôi nhà.
Từng nhà thầu sẽ có cách tính tổng diện tích xây dựng theo hệ số khác nhau. Dưới đây là cách tính cơ bản thông dụng nhất để bạn đọc tham khảo:

Phần móng
Móng cọc: tính 30% diện tích.
Móng băng: tính 50% diện tích.
Móng đơn: tính 20% diện tích.
Móng bè: tính 100% diện tích.

Những loại móng cơ bản nhất định phải biết trước khi xây nhà

Phần nhà
Phân nhà được hiểu là phần diện tích có mái che bên trên. Phần này được tính 100% diện tích như diện tích sàn mỗi tầng: trệt, lầu, sàn sân thượng.

Ô trống trong nhà
Thông tầng dưới 8m2: tính 100% diện tích.
Thông tầng trên 8m2: tính 50% diện tích.

Phần sân
Sân dưới 15m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 100% diện tích.
Sân dưới 30m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 70% diện tích.
Sân trên 30m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 50% diện tích.

Phần mái
Mái tôn: tính 30% diện tích.
Mái bê tông cốt thép: tính 50% diện tích.
Mái ngói vì kèo sắt: tính 70% diện tích.
Mái bê tông dán ngói: tính 100% diện tích.

Lưu ý: Diện tích trong báo giá khái toán chỉ là dự kiến, số liệu m2 thực tế sẽ lấy dựa trên hồ sơ thiêt kế thi công và giấy phép xây dựng.