KIẾN THỨC NỀN TẢNG TRONG ĐẦU TƯ BĐS: LỢI NHUẬN – RỦI RO

Một nguyên tắc nền tảng của đầu tư, không chỉ với bđs mà bất kể các loại hình đầu tư khác là lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro.

• Rủi ro thấp nhất lợi nhuận cũng thường là thấp nhất. Ví dụ hiện nay lãi suất ngân hàng khoảng 7%/năm, rủi ro gần như không có, thanh khoản cũng rất nhanh. Nếu bạn đầu tư các lĩnh vực khác, ví dụ như BĐS, nếu không đạt được tỷ suất lợi nhuận 10%/năm coi như là lỗ, vì nếu vậy thì gửi tiền ngân hàng cho thoải mái đầu óc. Tại sao 10%/năm? Vì nếu bạn bán bđs sẽ phải trả phí môi giới 1%, thuế 2%, chưa tính các công sức bỏ ra để mua bán, các rủi ro kèm theo… Do vậy, nếu đầu tư BĐS, hãy đặt mục tiêu tối thiểu lợi nhuận 10% mới bõ công sức, rủi ro mà mình bỏ ra.

• Lợi nhuận cao cũng thường đi kèm theo rủi ro lớn nhất. Trong đầu tư BĐS, đất nền là loại hình có tỷ suất lợi nhuận cao nhất, nhưng cũng kèm theo khá nhiều rủi ro mà bạn phải cân nhắc thật kỹ trước khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Hiện nay bất động sản có thể chia làm 5 loại hình chính:

• Chung cư

• Nhà phố/Biệt thự

• Đất nền

• BĐS nghỉ dưỡng

• Shophouse

Dưới đây là phân tích sâu hơn về mức độ rủi ro, khả năng sinh lời của từng loại hình. Thang điểm mức độ rủi ro/tỷ suất lợi nhuận tính từ 1 đến 10

CHUNG CƯ:

Mức độ rủi ro: 4, tỷ suất lợi nhuận: 6

Chung cư là loại hình ít rủi ro nhất trong số các loại hình đầu tư BĐS. Trong trường hợp thị trường đi xuống, đóng băng (giống giai đoạn 2009-2014) chung cư vẫn có được thu nhập thụ động từ tiền thuê nhà, bổ xung vào dòng tiền cho nhà đầu tư. Chung cư thường ở khu đông dân, có nhu cầu thực nên ít khi xuống giá, khi dân cư về tập trung nhiều hơn, cơ sở hạ tầng phát triển thường sẽ tăng giá.

Tuy nhiên khác với các loại hình khác, chung cư thường có nguồn cung dồi dào, một mảnh đất có 3000m2 thể xây lên 50 tầng với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ, nguồn cung nhiều dẫn tới khả năng tăng giá không cao như những loại hình khác, hiếm khi có chung cư tăng giá gấp 2 lần.

Tuy nhiên nếu có hiểu biết sâu về BĐS cũng có thể đạt được tỷ suất lợi nhuận khá cao:

• Lướt sóng, đặc biệt trong giai đoạn đầu của dự án, nhiều khi chỉ cần có xuất mua chung cư (do đặt cọc thiện chí từ trước) là đã có thể bán lại với giá vài trăm triệu.

• Trong giai đoạn đầu khi chưa bàn giao mới chỉ đóng tiền theo tiến độ của dự án (chưa phải vào hết 100%), lãi xuất cũng có thể khá cao nếu tính trên số tiền mà mình đóng vào. Ví dụ một số nhà đầu tư tại The Empire City, Sunwah Pearl… tỷ suất lợi nhuận giai đoạn đầu có thể lên tới 100% nếu tính trên số tiền mình bỏ ra. Việc áp dụng chiến thuật này thường dễ dàng hơn ở những dự án của nhà đầu tư nước ngoài, do qui định về pháp lý chỉ được thu tối đa 50% tổng số tiền cho tới khi bàn giao dự án. Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng phải hết sức cẩn thận với bẫy tài chính, ví dụ dự án One Verandah của Mapple Tree (Singapore) chỉ yêu cầu đóng 30% cho tới lúc nhận nhà, nhưng do giá bán đã quá cao, tới 70-80tr/m2, cao hơn 30% so với khu vực Thạnh Mỹ Lợi tại thời điểm mở bán, do vậy mặc dù số tiền nộp vào thấp, nhưng nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ lúc bàn giao vì không lo đủ tài chính để đóng nốt số tiền còn lại.

Để có được lợi nhuận cao, cần phải có kiến thức chuyên sâu về thị trường chung cư, dự án nào có khả năng sinh lời, mua bán đúng thời điểm, còn với đại đa số nhà đầu tư, lợi nhuận đầu tư chung cư ở mức vừa phải.

Việc sinh lời do đầu tư chung cư có tính vùng miền rõ rệt, trong giai đoạn 2015-2019 rất nhiều nhà đầu tư vào chung cư tại TP HCM sinh lời, cá biệt có những trường hợp lên tới 100%, trong khi đó khả năng sinh lời khi đầu tư chung cư tại thị trường Hà Nội gần như không có, đại đa số các chung cư tại Hà Nội chỉ giữ giá, thậm chí còn đi xuống, do vậy chung cư tại Hà Nội có lẽ phù hợp hơn mua ở chứ không phải để đầu tư.

Một đặc điểm của đầu tư chung cư là khả năng cho thuê tạo ra dòng tiền thụ động. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê thường ở mức 4-6%/năm, đại đa số các trường hợp thấp hơn lãi suất ngân hàng (7% tại thời điểm này). Cá biệt trong đợt covid này nhiều nơi chỉ đạt 3%. Nếu tỷ suất lợi nhuận cho thuê 5%/năm, giá nhà chỉ cần tăng thêm 5%/năm là đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu 10%. Ngoài ra nếu bạn vay ngân hàng, tiền thuê nhà sẽ giúp bạn trả lãi ngân hàng, trong lúc đợi chung cư lên giá để bán.

Ngoài mức độ rủi ro thấp, một lý do nữa để nhiều người chọn đầu tư chung cư là tài chính bỏ ra ít (do được thanh toán theo tiến độ), thông tin minh bạch, vị trí gần nên nhà đầu tư dễ tiếp cận thông tin, tham quan dự án.

NHÀ PHỐ/BIỆT THỰ

Mức độ rủi ro: 5, tỷ suất lợi nhuận: 7

Nhà phố, các khu compound đầu tư cần phải có tài chính khá lớn. Việc thanh toán có thể theo tiến độ, nhưng thời gian xây dựng rất nhanh, do đó nhà đầu tư luôn phải chuẩn bị tài chính sẵn sàng.

Chúng ta có thể kể một số khu nhà phố tăng giá gấp đôi trong những năm qua như Lakeview City, Park Riverside Phú Hữu, Mega Village… , cá biệt có những khu tăng giá tới gấp 5 lần như Vạn Phúc City, lúc mở bán 2015 giá khoảng 15-16tr/m2 nhưng hiện giờ giá đã lên tới 80-90tr/m2. Một trong những lý do nhiều nhà đầu tư bỏ qua khu Vạn Phúc lúc mở bán vì lo ngại về vấn đề giao thông và khu đó nằm dưới đường cất hạ cánh của sân bay Tân Sơn Nhất. Tuy nhiên chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng hạ tầng khá hoàn chỉnh, bài bản, khu mặt sông nên giá hiện nay đã khá cao, khiến rất nhiều nhà đầu tư tiếc nuối.

Tại sao nói nhà phố/biệt thự rủi ro cao hơn đầu tư chung cư:

• Thứ nhất, tiền đầu tư lớn, nếu thị trường đóng băng khả năng ra hàng khó hơn.

• Thứ hai, chung cư giá thấp hơn, nhu cầu ở thực nhiều hơn, nếu khủng hoảng xuống giá ít hơn.

• Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phố cũng thấp hơn. Hiện tại khu Phú Hữu Q9, nhà phố 5×15 một trệt 2 lầu, bao gồm tiền hoàn thiện tổng chi phí hết 6 tỷ, cho thuê được 15tr/tháng, lợi nhuận dưới 3%/năm. Một lý do nữa là bàn giao nhà phố là bàn giao thô, để cho thuê được chủ nhà phải đầu tư nội thất hết khoảng 1 tỷ, do đó rất nhiều nhà phố để trống chứ không hoàn thiện cho thuê, chủ nhà chủ yếu mong đợi vào nhà tăng giá, do đó giá nhà phải tăng 10%/năm mới đạt mức kỳ vọng tối thiểu (so với 5% của chung cư)

 

ĐẤT NỀN

Mức độ rủi ro: 6, tỷ suất lợi nhuận: 8

Đất nền là loại hình đầu tư BĐS có tỷ suất lợi nhuận cao nhất.

Có những người mua đất tại Long Thành, Phú Mỹ, Bảo Lộc, Đà Lạt từ 2016-2018 tới nay khả năng tăng giá 10 lần, thậm chí hơn cũng có. Năm 2015, khi Quốc hội mới phê duyệt chủ trương xây dựng sân bay Long Thành, giá đất mới vài trăm nghìn/m2, hiện nay đã lên tới 10tr/m2. Có những nhà đầu tư phiêu lưu, sẵn sàng chịu rủi ro săn đất từ thời điểm đó, tới nay đều kiếm được khoản lợi kếch xù.

Tuy nhiên đây cũng là loại hình đầu tư rủi ro nhất:

• Đầu tư đất nền muốn sinh lãi cao phải mua trước lúc sốt đất, khi các quy hoạch vẫn còn manh nha, giá vẫn còn thấp. Tuy nhiên quy hoạch có thể thay đổi, không được chấp thuận, hoặc thời gian tiến hành làm các dự án cơ sở hạ tầng kéo dài hơn dự kiến hơn rất nhiều. Nếu nhà đầu tư sốt ruột, không đủ vốn để chờ đợi, không đợi được bán sớm nhiều khi bị lỗ. Ví dụ đất nền Nhơn Trạch, rất nhiều nhà đầu tư hy vọng cầu Nhơn Trạch được làm sẽ kết nối rất nhanh với Quận 2, tuy nhiên cây cầu này (còn gọi là Cầu Lon – Còn Lâu) vẫn còn nằm trên giấy, vị trí xây dựng, độ cao tĩnh không liên tục được thay đổi, kiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy lo lắng. Ở Việt Nam chuyện dự án cơ sở hạ tầng chậm tiến độ vài năm, thậm chí cả 10 năm là hết sức bình thường, còn xây dựng đúng thời gian từ đầu rất hiếm.

• Đất nền có thể bị dính quy hoạch. Thứ nhất, khi mua bạn có tiếp cận được với quy hoạch chuẩn hay không. Hơn nữa không ai có thể đảm bảo trong 5-10 năm tới quy hoạch tại nơi đó sẽ vẫn giữ nguyên. Qui hoạch đất đai có thể bị chi phối bởi lợi ích nhóm, có thể bị thay đổi theo lợi ích của họ, do vậy những nhà đầu tư tư nhân sẽ là những con tốt trên bàn cờ của các nhà đầu tư cá mập. Một trong những điển hình về việc thay đổi qui hoạch là đất nền Phú Quốc, nhiều nhà đầu tư kỳ cựu về bđs vẫn còn bị thua lỗ do thay đổi qui hoạch, tiền đền bù giải phóng không đủ tiền mua đất.

• Khi khủng hoảng kinh tế, đất nền sẽ xuống nhiều nhất do thường ở các vị trí xa xôi, ít khi có nhu cầu thực, các nhà đầu tư đất nền có thể phải đợi rất lâu thị trường mới khôi phục được.

• Đất nền thường là để không, không có thu nhập thụ động, do vậy nếu giá đất nền không tăng 9-10%/năm coi như là năm đó bạn bị lỗ.

• Thời điểm mua đất nền cũng rất quan trọng. Nếu bạn mua theo sóng rủi ro sẽ rất cao. Bài học sốt đất nền Phú Quốc 2018, Vân Phong 2017, Thạch Thất Hòa Lạc 2020, sau khi cơn sóng qua đi để lại nhiều nhà đầu tư ôm bom dài hạn.

Do đó, mặc dù khả năng sinh lãi rất cao, nhưng đất nền không phải là canh bạc cho những nhà đầu tư bđs non tay. Hãy tích lũy kinh nghiệm, kiến thức, mối quan hệ trước khi quyết định đầu tư vào đất nền. Quan trọng hơn, đầu tư đất nền không bao giờ bỏ hết trứng vào một giỏ, chỉ đầu tư một phần tài chính của mình thôi, nếu gặp rủi ro thì bạn vẫn có thể tồn tại được.

BĐS NGHỈ DƯỠNG

Mức độ rủi ro: 7, tỷ suất lợi nhuận: 3

Loại hình đầu tư condontel có lẽ không cần nói nhiều, rủi ro cao (hãy nhìn Cocobay, FLC) mà lãi suất luôn thấp hơn lãi ngân hàng.

Các biệt thự của các tập đoàn lớn xây như Vin, Sun group giá bán cũng đã rất cao, nên khả năng sinh lời không nhiều.

Trên quan điểm cá nhân, không đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng trong ít ra 2-3 năm tới.

 

SHOPHOUSE

Mức độ rủi ro: 6, tỷ suất lợi nhuận: 6

Phong trào đầu tư shophouse phát triển trong những năm gần đây một phần do những nhà đầu tư shophouse Vinhomes Central Park từ đầu đã có lãi 2-3 lần trong 2-3 năm.

Tuy nhiên giá shophouse hiện nay đã khá là cao, gần đây có những căn shophouse chân đế chung cư giao dịch với giá 50 tỷ, tính ra để bằng lợi nhuận tối thiểu giá cho thuê phải đạt tới 400tr/tháng, một con số không tưởng.

Một loại hình đặc biệt là shophouse mặt phố, vẫn có năng tăng giá, do bản chất gần hơn với nhà mặt phố, giá trị sẽ gia tăng tùy thuộc vào lưu lượng giao thông của con phố đó chứ không phải của nhu cầu nội khu. Hơn nữa loại hình này không bị giới hạn bởi việc sở hữu 50 năm, nên không bị áp lực khấu hao giống shophouse chân đế chung cứ. Shophouse Sala Nguyễn Cơ Thạch (Thủ Thiêm) lúc mở bán giá 20 tỷ năm 2015. hiện nay giá giao dịch đã lên tới 70-80 tỷ một căn. Hoặc shophouse Lakeview City mặt tiền đường song hành cũng tăng giá tốt, trong tương lai khi đường song hành thông xe, chắc chắn giá sẽ còn lên một mức nữa.

Shophouse chân đế chung cư có mức độ rủi ro tương đối cao, đặc biệt nếu có suy thoái kinh tế, covid, giá thuê nhà sẽ giảm xuống.

Tỷ suất lợi nhuận ở mức độ trung bình, do chủ yếu kỳ vọng vào tăng giá shophouse, còn tiền thuê thua xa lãi suất ngân hàng.

KẾT LUẬN:

Trong đầu tư, không chỉ bao gồm BĐS mà tất cả các loại hình đầu tư. Lợi nhuận luôn đi liền với rủi ro. Các cụ nói quả không sai: Có gan làm giầu, những người chịu chấp nhận rủi ro thường thu được lợi nhuận lớn hơn.

Vậy đất nền có tiềm năng cao nhất, tất cả chúng ta nên đầu tư vào đó? Câu trả lời là không nên, hãy chọn kênh đầu tư phù hợp nhất với bạn.

Nếu mới bắt đầu tham gia, có thể bắt đầu bằng kênh chung cư.

Hoặc bạn có thể bỏ một phần nhỏ tài chính của bạn, ví dụ vài trăm triệu mua đất nền ở một nơi xa xôi nào đó mà có tiềm năng, không nghĩ tới nó nữa, sau 5-10 năm có khả năng đó sẽ là một tài sản tốt. Nếu bạn chưa cảm thấy mình hiểu rõ về lĩnh vực đất nền, chỉ nên đầu tư một phần nhỏ tài chính của mình vào đó thôi, nếu có rủi ro xẩy ra thì không ảnh hưởng nhiều tới cuộc sống của bạn.

Bài viết dựa trên quan điểm cá nhân, cách tính điểm rủi ro/lợi nhuận cũng chỉ là tại thời điểm hiện tại, các điểm này có thể thay đổi trong tương lai theo sự phát triển của các yếu tố vĩ mô. Bà con bổ xung thêm ý kiến, quan điểm để có một bức tranh hoàn thiện hơn.

Nếu thấy bài viết bổ ích hãy ấn nút Share để chia sẻ kiến thức cho bạn bè, người thân