NHÀ LẺ – CHUNG CƯ.

Ngẫm lại mới thấy người Việt thích “An cư lạc nghiệp”, không nhiều người dám bán cái nhà mình đang ở vì nói chung bán rồi không biết đi đâu.

Gia đình mình thời xưa bán nhà ngoài Bắc rồi vào Nam sống. Cũng vì muốn con cái được học hành nên cha mẹ mới rời quê mà đi. Người mua nhà của mình lúc đó là một cặp vợ chồng mới cưới, giữa năm rồi về quê, họ vẫn ở đó, nói chung sau 25 năm xa quê, chỉ có vài người chuyển chỗ ở.

Nhà mình vào Nam cũng ở 1 nơi được hơn 10 năm, sau đó vì điều kiện bắt buộc thì phải chuyển chỗ ở. Đến nay, khi con cái đều học hành và lập nghiệp ở Sài Gòn, cha mẹ vẫn ko muốn rời quê dù được con cái “rủ rê”. Như thế có thể thấy, cha mẹ có 3 lần chuyển chỗ ở, lần 1 là mới cưới ra riêng, lần 2 là vô Nam, lần 3 là chuyển đến chỗ hiện nay. Vậy cũng đã là nhiều.

Riêng mình, từ hồi xuống SG thì đầu tiên ở P2 Tân Bình, xong qua P5 TB, rồi lên Bình Thạnh, xong lại qua P13 Tân Bình, rồi đến P12 2 lần, rồi qua Tân Phú 2 lần, rồi qua Q2, năm sau dự định ra Q9. Phận ở trọ nó thế, di chuyển liên tục.

Mình có những người bạn dân SG, và từ nhỏ đến lớn đều chưa thay đổi chỗ ở, trong khi nửa thời gian đó, mình và những đứa ở tỉnh di chuyển trên dưới chục lần.

An cư lạc nghiệp, thực tế những người có nhà chính chủ và ở tại đó rất ngại thay đổi chỗ ở, bằng chứng là cả mấy chục năm quay lại, người cũ vẫn ở đó.

Vậy thì một điều thú vị là tại sao có nhiều nhà lẻ rao bán? Thường người ta rao bán căn nhà họ không ở, đây chính là điều thú vị. Có những căn nhà có nhiệm vụ là mua bán qua lại để làm tăng giá thị trường. Dân sale nhà lẻ chắc không hiếm gặp trường hợp một căn nhà được sang nhiều chủ trong một thời gian ngắn, trong 1 con đường, 1 khu vực, số căn nhà chủ muốn bán chắc chiếm dưới 10% tổng số nhà trong khu vực đó, nhưng mức giá của các căn nhà này lại trở thành tham chiếu cho toàn khu vực.

Có đại gia BĐS từng nói muốn lời bao nhiêu cũng có, ấy là bằng biện pháp bán 1 miếng đất lòng vòng trong “Group” để nâng giá lên. Nhà lẻ ở một số vùng đang có xu hướng tăng giá kiểu như vậy một cách rất tự nhiên. Và sau 1 chu kỳ, qua 3-4 đời chủ, thì xuất hiện một mức giá mới. Cũng căn nhà đó, ko có gì khác mỗi giá cao hơn, và nta gọi đó là giá thị trường. Trong khi thực tế, giá trị thực của một căn nhà được xác định bằng dòng tiền nó mang lại, thể hiện qua việc cho thuê được bao nhiêu tiền.

Hành động mua, chờ tăng giá, bán kiếm lời là một hình thức đầu tư được “ưa chuộng”, mặc dù hình thức này là nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng lên một cách không kiểm soát, nó như 1 cuộc đấu giá. Và cứ sau 1 chu kỳ, người cuối cùng “ôm” phải sẽ là người phải chịu cho tất cả những lợi nhuận mà những người mua trước đó đc hưởng.

Cái này giống như Bitcoin hiện nay. Có ai đầu tư và tự hỏi, nếu đến 1 ngày, Bitcoin đạt đến 1 mức giá mà bán ko ai mua, thì liệu ta làm gì được với nó? Vàng bản chất là 1 tài sản, nhưng giá cũng không tăng nhiều, và không có chuyện một cục vàng sẽ thiết lập 1 mức giá mới sau khi qua tay vài chủ nhân.

Chung cư thì khác, ngay 1 địa điểm có cả ngàn, thậm chí chục ngàn sản phẩm rao bán, lựa chọn phong phú và ko dễ áp đặt thị trường. Mức giá là đại diện cho gần như toàn bộ chứ ko phải riêng lẻ, “kẻ” duy nhất có khả năng “thao túng” giá chính là CĐT, đó là một trong những lý do chung cư nhìn chung chỉ biến động giá khi chưa bàn giao.

Cũng đừng vui mừng khi trong gđ khó khăn, CĐT giảm giá bán căn hộ. Đặc điểm của chung cư là giá bán đã có từ khi chưa xây dựng, mà chi phí xây dựng chiếm trên 50% giá thành. CĐT chỉ cần giảm chất lượng XD để giảm giá thành XD xuống đồng nghĩa với giảm giá bán xuống mà CĐT nhìn chung là không thiệt hại gì.

Hiện nay, đúng là nhà phố tăng giá nhanh hơn chung cư, một phần vì các lý do trên đây đã nói, tuy nhiên đến một lúc nào đó điều này sẽ thay đổi.

Để trả lời câu hỏi đến khi nào thay đổi? Thì phải xem thực tế. Hiện nay với 2.5-3ty, bạn mua đc 1 căn chung cư hoặc nhà phố ở Tân Phú loại 2PN – 3PN, nếu bạn có 2.5-3.0 tỷ, bạn sẽ cân nhắc giửa 2 sp. Nhưng nếu nhà phố vẫn cứ tăng giá nhanh hơn chung cư, sẽ đến lúc 1 căn nhà phố có giá tương đương 1 căn chung cư ở Q3 sát Q1, lúc đó sẽ có nhiều người lựa chọn chung cư, và như thế giá nhà phố sẽ ko còn tăng nhanh nữa.