NHỮNG LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ CẦN ĐỂ Ý KHI TÌM HIỂU MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Hiện nay, khi tìm hiểu một bất động sản (BĐS), dù là nhà chung cư, nhà phố, biệt thự hay đất nền, mọi người cũng cần phải nắm rõ các thông tin liên quan, tìm hiểu kỹ các loại giấy tờ pháp lý. Tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý này sẽ giúp mọi người tránh được các rủi ro ở mức cao nhất cũng như đảm bảo tính minh bạch của dự án. Vậy những loại giấy tờ pháp lý này bao gồm những gì? Sau đây sẽ là một vài gợi ý mà mình chia sẻ cho mọi người tham khảo.
1. GIẤY TỜ PHÁP LÝ BĐS LÀ GÌ ?
Là nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, bạn cần phải tìm hiểu về pháp lý dự án bđs. Có thể nói, bất kỳ dự án bất động sản nào cũng cần phải có hồ sơ pháp lý. Nếu thiếu đi loại hồ sơ này, dự án có thể sẽ không được công nhận và triển khai. Đồng thời tính minh bạch của dự án cũng không được chấp nhận. Những loại giấy tờ này cũng chứng minh sự hợp pháp của dự án. Sự hợp pháp này bao gồm hợp pháp cả về dự án và chủ đầu tư, liên quan trực tiếp đến việc xây dựng, đầu tư và mua bán dự án.
2. GIẤY TỜ PHÁP LÝ BĐS GỒM CÓ GÌ ?
Hiện nay, các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến một dự án bất động sản có khá nhiều. Trong đó, những loại giấy tờ này có sự khác nhau giữa đất nền và các căn hộ chung cư. Cụ thể:
2.1. HỒ SƠ PHÁP LÝ ĐẤT NỀN
Một bộ giấy tờ pháp lý đất nền đầy đủ sẽ gồm có các loại giấy tờ như:
2.1.1. BẢN QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500
Bản quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Nó sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Người mua cần xem bản quy hoạch này để biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng, định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
2.1.2. CÔNG VĂN CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ
Loại giấy tờ pháp lý này cần khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan.
2.1.3. GIẤY PHÉP KINH DOANH
Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng mà người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Loại giấy này sẽ là căn cứ pháp lý cho thấy đơn vị chủ đầu tư có uy tín không, có được hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng không. Nếu đơn vị nào không cung cấp được loại giấy tờ này, bạn nên cẩn thận.
2.1.4. SỔ ĐỎ CỦA QUỸ ĐẤT
Khi mua bán đất nền, chắc chắn mọi người không thể bỏ qua sổ đỏ quỹ đất. Trong đó, sổ đỏ này phải đứng tên chủ đầu tư thì khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư mới có thể tiến hành sang tên cho người mua thông qua hợp đồng mua bán. Loại giấy tờ này quan trọng nhất. Do đó mọi người cần phải tìm hiểu kỹ trước khi mua đất nền.
2.2. HỒ SƠ PHÁP LÝ NHÀ CHUNG CƯ
Với nhà chung cư, những loại giấy tờ pháp lý cũng tương tự như đất nền. Tuy nhiên, nội dung của một số loại giấy tờ sẽ khác và có thêm một số loại giấy tờ khác. Cụ thể:
2.2.1. BẢN QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500
Quy hoạch 1/500 hay còn được gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, đây là một hình thức triển khai chi tiết của quy hoạch 1/2000. Đồng thời, quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để được cấp giấy phép và lập dự án đầu tư xây dựng. Vì vậy, các nhà đầu tư phải lập bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cho các dự án để được cấp phép xây dựng. Đây là giấy tờ thể hiện rõ các thiết kế tổng thể của dự án như: tổng diện tích, mặt bằng tầng, mật độ xây dựng, cách bố trí các tiện ích, quy mô dân cư,… Thông qua phê duyệt quy hoạch chi tiết, chúng ta sẽ có cơ sở hình dung được tổng thể về dự án. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 quan 3 cơ quan: Bộ xây dựng, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.
2.2.2. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ pháp lý mà chủ đầu tư bắt buộc phải có mới được phép xây dựng nhà chung cư và bán.
Loại giấy này được cấp bởi Sở Xây dựng cấp phép và có dấu đỏ. Nội dung của giấy phép xây dựng gồm:
👉 Tên chủ đầu tư xây dựng.
👉 Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Trong đó cụ thể là các thông tin về vị trí dự án, phần cốt nền, mật độ xây dựng, hệ số đất sử dụng, chiều sâu và chiều cao của công trình, số tầng và tầng hầm. Người mua phải xem kỹ giấy phép xây dựng. Bởi lẽ, nếu mua phải căn hộ của một công trình xây dựng trái phép thì rủi ro pháp lý sẽ rất cao. Tiến trình thi công cũng như ngày bàn giao công trình sẽ bị chậm lại.
2.2.3. GIẤY TỜ BẢO LÃNH CỦA NGÂN HÀNG
Để có thể thực hiện dự án thì tài chính là yếu tố vô cùng quan trọng. Giấy tờ bảo lãnh ngân hàng sẽ đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về các dự án trong tương lai. Đặc biệt, khi mua bán căn hộ chung cư thì giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng là không thể thiếu. Khi có ngân hàng bảo lãnh, quyền lợi của người mua sẽ được đảm bảo. Nó sẽ giảm rủi ro cho người mua khi các bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng thì đã có ngân hàng chịu trách nhiệm.
2.2.4. BIÊN BẢN NGHIỆM THU PHẦN MÓNG
Theo quy định, những dự án được ký kết mua bán cần phải được hoàn thành phần móng. Như vậy, nếu muốn các dự án có giá trị thì việc cần làm là thực hiện xây dựng phần móng trước tiên.
2.2.5. SỔ HỒNG QUỸ ĐẤT
Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng mà mọi người cần phải chú ý. Loại sổ này sẽ được đứng tên bởi chủ đầu tư. Khi được bán thì sẽ tiến hành sang tên cho chủ sở hữu. Nó thể hiện quyền sở hữu hợp pháp được pháp luật công nhận.
2.2.6. GIẤY PHÉP PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY
Hồ sơ pháp lý dự án còn bao gồm thêm giấy phép phòng cháy chữa cháy. Đây là điều cơ bản mà các dự án cần phải đáp ứng để bảo vệ sự an toàn cho những dự án hoặc nhà ở ở khu vực xung quanh.
2.2.7. GIẤY PHÉP BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Việc xây dựng các dự án thường kéo theo hiện tự ô nhiễm môi trường. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến những người xung quanh. Để đảm bảo quyền lợi của tất cả mọi người đồng thời bảo vệ môi trường, các dự án cần phải có kế hoạch xử lý rõ ràng đảm bảo không làm tổn hại đến môi trường và sự sống.
2.2.8. GIẤY THOẢ THUẬN CẤP ĐIỆN, NƯỚC
Điều này sẽ đảm bảo cư dân được sinh sống với cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn thiện.
2.2.9. GIẤY TỜ CHUYỂN NHƯỢNG Đây là loại giấy tờ thể hiện mối quan hệ giữa bên mua và bên bán đối với dự án bđs. Nó là căn cứ thể hiện quyền và nghĩa vụ của đôi bên.
3. KINH NGHIỆM KIỂM TRA NHỮNG LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ CỦA CHUNG CƯ
Sau khi đã biết những loại giấy tờ pháp lý gồm những gì, việc tiếp theo mọi người cần biết chính là kinh nghiệm kiểm tra các loại giấy tờ này. Bởi lẽ, rất nhiều người hiện nay bị các đơn vị không uy tín cung cấp các loại giấy tờ giả. Nếu không có kinh nghiệm, bạn sẽ dễ dàng bị lừa.
3.1. BỘ HỒ SƠ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN CĂN HỘ
Trước hết, hãy kiểm tra bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Chỉ khi nào dự án có đủ các loại giấy tờ như ở phía trên thì các bạn mới có thể yên tâm.
Tiếp theo, nhà đầu tư hãy yêu cầu chủ đầu tư trình ra những loại giấy tờ sau và hãy kiểm tra một cách kỹ lưỡng:
👉 Giấy chứng nhận kinh doanh của chủ đầu tư dự án. Hãy kiểm tra loại giấy này để chắc chắn chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản.
👉 Với sổ đỏ, bạn cần kiểm tra nguồn gốc của đất dự án và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, bạn cần kiểm tra số liệu trên bìa đỏ với số liệu thực tế, tránh trường hợp bị nhầm, tráo đổi bìa đỏ.
👉 Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
👉 Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng. Với loại giấy này, bạn cần kiểm tra tình trạng thực tế của công trình có thực hiện theo đúng quy định hay không. Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Nếu chủ đầu tư có phần e ngại, không muốn cho người mua xem thì dự án đó ít nhiều cũng có vấn đề.
3.2. XÁC MINH THÔNG TIN CỦA HỒ SƠ PHÁP LÝ
Muốn xác minh được thông tin của hồ sơ pháp lý không hề khó. Trước hết, bạn hãy yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đầy đủ các loại giấy tờ. Nếu họ không xuất trình được hoặc lẩn trốn thì bạn nên cân nhắc. Và để đảm bảo an toàn, bạn có thể nhờ các cơ quan chức năng kiểm định. Cụ thể là Sở Tài Nguyên, Sở Quy hoạch thành phố, Sở Xây dựng để yêu cầu xác minh thông tin. Ngoài ra, bạn nên đến đúng địa chỉ để xem xét tiến độ của dự án. Đây cũng là một trong những cách để yên tâm hơn về tính minh bạch bên cạnh việc tìm hiểu hồ sơ pháp lý.
3.3. VAY VỐN NGÂN HÀNG
Chủ động đi vay vốn ngân hàng, ngay cả khi bản thân đủ vốn là một trong những cách đơn giản nhất để kiểm tra tính pháp lý bất động sản. Đặc biệt là những nhà đầu tư không am hiểu luật hoặc chưa có kinh nghiệm đầu tư bất động sản thì càng phải nhờ đến sự giúp đỡ của ngân hàng. Bởi vì ngân hàng đều có nghiệp vụ pháp lý rất chặt chẽ, sẽ bảo vệ được quyền lợi của nhà đầu tư. Khi nhà đầu tư làm hồ sơ vay vốn với mục đích là mua/đầu tư bất động sản, các ngân hàng sẽ tiến hành hàng loạt các nghiệp vụ để kiểm tra tính pháp lý của dự án như đã đủ điều kiện mở bán hay chưa, có được ngân hàng bảo lãnh hay không. Nếu ngân hàng không duyệt cho vay vốn thì chắc chắn dự án đó không ổn.
Ngân hàng dù rất muốn cho vay nhưng sẽ không cho vay bằng mọi giá vì họ có quy chế cho vay nghiêm ngặt và phải loại trừ nợ xấu từ những dự án có vấn đề hoặc tiềm ẩn rủi ro. Vậy nên ngân hàng sẽ là trợ thủ đắc lực và hoàn toàn miễn phí để nhà đầu tư thông qua đó kiểm tra an toàn pháp lý của dự án.
3.4. KIỂM TRA GIẤY THÔNG HÀNH CỦA BĐS
Trong quy định của pháp luật có 2 điều kiện bắt buộc đã được pháp luật bảo hộ khách hàng khi đầu tư bất động sản là:
👉 Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
👉 Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố. Nếu bất động sản định mua không có một trong 2 loại giấy thông hành này, khách hàng nên xem xét lại dự án trước khi mua.
Cụ thể, nếu bất động sản nằm trong dự án có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố nghĩa là dự án đó đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý cũng như hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng. Tính an toàn của bất động sản sẽ tăng thêm khi tiến độ các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình khi rao bán đã chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân. Còn chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa, trong trường hợp chủ dự án không bàn giao nhà đúng hẹn, thiệt hại của khách hàng sẽ do tổ chức tín dụng đứng ra bồi thường. Với những khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai mà có chứng thư này thì có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ.
3.5. TÌM HIỂU THÔNG QUA CÁC CÔNG TY MÔI GIỚI
Các công ty môi giới bất động sản được xem là những chuyên gia giàu kinh nghiệm. Họ là những người có chuyên môn, kiến thức, kinh nghiệm cao nên hoàn toàn có thể giúp bạn tìm ra được tính pháp lý dự án cụ thể như thế nào.
KẾT:
Hy vọng đây sẽ là nguồn thông tin hữu ích cho tất cả mọi người tham khảo và tránh được các rủi ro không đáng có.