Thủ tục mua bán căn hộ chung cư (chưa có sổ đỏ) được thực hiện như thế nào?

Có 2 hình thức:

Hình thức 1. Trực tiếp từ chủ đầu tư

Điều này có nghĩa là bạn là người trực tiếp ký Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng. Thủ tục trong trường hợp này không có gì đặc biệt, đại diện của chủ đầu tư sẽ hướng dẫn và giải thích toàn bộ quy trình cho bạn.

Trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành) thì Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản theo mẫu do Bộ xây dựng quy định. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015 thì loại Hợp đồng này chỉ cần lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, các bên sẽ tự xây dựng và thỏa thuận những điều khoản cụ thể dựa trên các nội dung cơ bản đó.

Trước khi ký bất cứ một văn bản, giấy tờ nào thì bạn cũng nên đọc kỹ nội dung trong văn bản đó. Đối với những văn bản quan trọng như Hợp đồng mua bán căn hộ thì bạn lại càng cần đọc kỹ hơn. Ngoài các nội dung cơ bản như diện tích, vị trí, đặc điểm, giá cả của căn hộ, phương thức thanh toán từng đợt..v..v.. thì bạn cần quan tâm hơn đến 2 điều khoản về sở hữu chung và sở hữu riêng của tòa nhà chung cư và điều khoản về tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao căn hộ và mức phạt nếu chậm tiến độ. Khi xem Hợp đồng nếu có nội dung nào còn chưa rõ ràng thì bạn nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích cho đến khi bạn thực sự hiểu rõ về điều khoản đó. Bạn cũng có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo mong muốn của bạn. Hợp đồng sẽ được ký kết khi hai bên đã đạt được thỏa thuận thống nhất.

Hình thức 2: Mua qua một người mua khác

Người mua khác này có thể là người đã mua căn hộ trực tiếp của chủ đầu tư, hoặc có thể cũng là một người mua lại từ người mua khác nữa. Tóm lại là căn hộ tuy chưa hình thành nhưng có thể đã qua nhiều người mua khác nhau. Việc mua bán căn hộ như vậy là hoàn toàn hợp pháp và sẽ căn cứ vào tiến độ và giai đoạn hoàn thành của căn hộ để thực hiện các thủ tục.

Hình thức 2 có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1. Bên bán chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp này hai bên sẽ ký và công chứng Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ / nhà ở.

Về pháp lý giao dịch này có nghĩa là bạn đã nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ gốc mà người mua đầu tiên đã ký trực tiếp với chủ đầu tư. Văn bản chuyển nhượng này bạn có thể ký trực tiếp với người mua đầu tiên, cũng có thể ký với người mua thứ 2, 3 hoặc người mua thứ n cũng vẫn hợp pháp.

Sau khi nhận chuyển nhượng, bạn sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cuối cùng sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo quy định

Về thực tế thì giao dịch này hiểu đơn giản là bạn đã mua căn hộ đó rồi nhưng pháp luật phải hợp thức hóa việc mua bán căn hộ chưa có sổ đỏ bằng quy định như vậy để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên mua bán căn hộ cũng như để công khai và quản lý các giao dịch mua bán như vậy, đồng thời để thu thuế đầy đủ nữa.

Vậy nên tuy tên của văn bản này là: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng bạn có thể hoàn toàn yên tâm về mặt pháp lý, văn bản này cũng có giá trị pháp lý giống như Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bình thường và bạn cũng có thể tiếp tục chuyển nhượng lại Hợp đồng này cho những người khác bất cứ lúc nào bạn có nhu cầu.

* Hồ sơ và trình tự thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng *

BƯỚC 1: CHUẨN BỊ HỒ SƠ

Bước này bạn chỉ cần ra Văn phòng công chứng là họ sẽ hướng dẫn và tư vấn đầy đủ cho bạn, một số văn phòng công chứng có thể yêu cầu thêm các giấy tờ khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên về cơ bản bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (tùy trường hợp) của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao)

• Hợp đồng mua bán căn hộ bản chính (có thể thêm các giấy tờ liên quan đến căn hộ mua bán)

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng bản chính của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (nếu chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi

• Các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán (bản sao)

• Có thể có thêm: Xác nhận của chủ đầu tư về việc hồ sơ cấp sổ đỏ chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

BƯỚC 2: CÔNG CHỨNG VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG VÀ THANH TOÁN TIỀN CHUYỂN NHƯỢNG

Tại Phòng công chứng:

Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng), Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng

Bước 2. Thực hiện công chứng

Công chứng viên phải kiểm tra hợp đồng

• Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.

• Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng

• Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.

• Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).

• Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.

• Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Sau khi hoàn tất công chứng, bên mua thanh toán tiền chuyển nhượng cho bên bán.

BƯỚC 3: NỘP THUẾ

Sau khi công chứng văn bản, bạn phải đi làm thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế. Về nguyên tắc thì bên bán (là bên chuyển nhượng hợp đồng) có phát sinh thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.

BƯỚC 4: LẤY XÁC NHẬN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VÀO VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ chuẩn bị hồ sơ và lấy xác nhận của chủ đầu tư vào Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi);

• Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc);

• Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Như vậy là bạn đã hoàn thành việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, thực tế hiểu cho đơn giản là bạn đã mua căn hộ đó rồi, đợi chủ đầu tư làm sổ hồng nữa thôi.

Trường hợp 2. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đã được nộp cho cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp này bạn buộc phải đợi có Sổ đỏ mới được thực hiện các giao dịch mua bán căn hộ.

Tuy nhiên bạn có thể lựa chọn phương án đó là: Hợp đồng ủy quyền công chứng, theo đó thì bên được ủy quyền (thường được mọi người hiểu là bên mua) sẽ có toàn quyền đối với căn hộ của bạn.

Về hồ sơ và thủ tục làm Hợp đồng ủy quyền thì bạn chỉ cần ra Văn phòng công chứng, họ sẽ hướng dẫn đầy đủ giấy tờ, thủ tục và tư vấn cho bạn. Các giấy tờ và thủ tục công chứng Hợp đồng ủy quyền đơn giản hơn nhiều so với Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.

Hy vọng những thông tin dưới đây sẽ giúp mọi người có thêm một nguồn tham khảo có ích.