Từ hồi tham gia group BĐSVN, mỗi ngày e nhận rất nhiều tin nhắn làm quen, mời chào mua BĐS và có nhiều bác thì hỏi kinh nghiệm đầu tư bla bla
Em xin thành thực rằng em ko phải dân buôn BĐS chuyên nghiệp nên ko có nhiều kiến thức để giúp các bác, tài sản của e ko có nhiều và việc mua nhà ở với em thường là cảm hứng, mua theo sở thích cá nhân thôi.
Tuy nhiên, hôm nay thì khác, với nhiều năm làm chuyên gia trong lĩnh vực quản trị vận hành, thường xuyên phải thẩm định, phê duyệt, phát triển điểm bán em xin phép chia sẻ với các bác về kỹ năng đánh giá lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B của bản thân dựa trên các nguyên tắc cụ thể như sau
Nguyên tắc hàng đầu “Vị trí là số 1”
Ngày đầu khởi nghiệp em đã gặp thất bại cay đắng khi lựa chọn mặt bằng tầng trệt tòa nhà để bán cà phê, ăn sáng, vì lý do mặt bằng này khá rẻ. Sau này em mới hiểu, ko phải bỗng dưng có hàng ngon giá rẻ vì những vị trí đấy thực sự không có lợi thế kinh doanh.
Vậy lợi thế kinh doanh của vị trí tác động đến doanh thu như thế nào ?
Đối với ngành F&B nói riêng và các ngành khác nói chung. Việc tìm kiếm mặt bằng cần xuất phát từ tư duy lựa chọn khách hàng. Cụ thể bạn cần xác định sản phẩm của mình phục vụ đối tượng nào ? Đặc điểm của đối tượng đó ra sao ? Đối tượng đó hay xuất hiện ở đâu ? Lưu lượng giao thông ra sao ? và mặt bằng mình lựa chọn có phù hợp để tiếp cận nhóm đối tượng mục tiêu đó hay không ?
Ví dụ: Khi chúng tôi bán sản phẩm gà rán/trà sữa, tôi yêu cầu nhân viên xác định rõ tiêu chí nó phải gần các công trình như chợ, các trường học có đối tượng mục tiêu của tôi, hay các khu vui chơi giải trí. Nếu ko may bạn chọn bán sp đó trong TTTM thì …thôi rồi lượm ơi !
Nguyên tắc số 2 : Hiện trạng căn nhà và diện tích
Hiện trạng : Bạn cần phải lên một phương án kinh doanh cụ thể bao gồm kịch bản hoạt động, điểm hòa vốn (cái này e xin ko chia sẻ vì k trọng tâm vào BĐS) qua đó xác định được mức đầu tư. Nếu bạn lựa chọn một căn nhà có hiện trạng cũ nát sẽ làm đội ngân sách cải tạo, sửa chữa, dẫn đến rủi ro kéo dài thời gian thu hồi vốn, tốn tiền chi phí cơ hội khi phải trả tiền thuê mà vẫn đắp chiếu xây sửa chưa thể khai thác. Bạn nên chọn một mặt bằng có thời gian cải tạo dự tính dưới 14 ngày là đẹp bạc nhất luôn. Như vậy những căn nhà vuông vức, hiện trạng đẹp, wc tốt, có sẵn điều hòa, cửa kính nên được ưu tiên lựa chọn đưa vào kinh doanh.
Có nhiều chủ nhà siêu quái, cho bạn thuê nhà nát với giá rẻ cùng các điều khoản mập mờ. Chờ bạn quăng cả bao tải tiền vào sửa chữa rồi thời gian ngắn sau công bố đòi lại nhà hoặc đòi tăng giá
Diện tích mở rộng : Liên quan đến diện tích thì nên đánh giá bao gồm cả diện tích hoạt động và diện tích mở rộng (sân vườn, vỉa hè, ban công). Phần diện tích mở rộng này rất quan trọng, tuy đa phần là kèm thêm không mất chi phí thuê nhưng lại đem lại hiệu quả tương tự khu vực trong nhà.
Mặt tiền : Mặt tiền càng lớn thì càng có lợi thế setup biển hiệu, dễ gây sự chú ý cho khách hàng từ xa, qua đó thu hút lượng khách hàng tới điểm kinh doanh của mình nhiều hơn. Đó cũng là lý do mà những căn góc 2 mặt tiền thường đắc địa hơn các căn khác, do diện tích triển khai biển hiệu lớn và dễ thu hút khách hàng.
Nguyên tắc số 3 : Mức độ tiện lợi cho khách hàng
Một mặt bằng dù có đẹp tới mấy nhưng nếu bạn không có diện tích đỗ xe cho khách hàng hoặc lòng vòng khó tìm, khó nhận diện thì cũng là mặt bằng vứt đi. Đây là lý do mà đa phần các con dân đầu tư tiệm cà phê ở các shophouse của của Vin hay Novaland đều chết sml chạm đúng hai tử huyệt nêu trên. Vì vậy khi chốt thuê cần phải suy xét kỹ điểm chí tử này nhé.
Hôm nay tạm dừng ở đây… còn vài nguyên tắc nữa liên quan đến pháp lý, kinh nghiệm đàm phán, định giá thuê, kỹ thuật đọc vị chủ nhà như đọc một cuốn tạp chí, em sẽ chia sẻ vào Phần 2 nhé