NÓI SƠ THÊM VỀ CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN.

Ở Q9 có 1 dự án khoảng 18ha, trong dự án này có nhiều loại sản phẩm đại diện cho những sản phẩm đang có trên thị trường, với mỗi loại sản phẩm thì có đặc trưng giá trị khác nhau. Đây có thể được xem là ví dụ điển hình để hiểu hơn về các sản phẩm BĐS, và cách quy hoạch sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của sản phẩm, dự án có các sản phẩm sau:

1. Một khu biệt thự khoảng 4ha: Khi này là đất biệt thự xây sẵn, cảnh quan đẹp, yên tĩnh, biệt lập, giá tầm 8-10tỷ 1 căn.

2. Một khu chung cư thương mại: Thiết kế theo dạng không có tầng thương mại, chỉ để ở mà thôi, cũng yên tĩnh, biệt lập.

3. Một khu đất nền: Diện tích phân lô thì cũng như khu biệt thự, nhưng khu này không xây nhà, nếu xây nha to cỡ biệt thự thì cũng mất tầm 5-6tỷ.

4. Một khu nhà ở xã hội: Dành cho các đối tượng xã hội, khu chung cư này thì thiết kế theo dạng ai cũng vào được, có Shophouse bên dưới, và đương nhiên sẽ xô bồ 1 chút chứ không biệt lập

5. Một khu trung tâm thương mại và văn phòng, cái này chỉ dành cho văn phòng và trung tâm thương mại thôi, nên nó giống như các văn phòng bình thường, bên dưới là trung tâm thương mại.

Từ những khu trên có thể nhận ra:

– Với khu biệt lập (khu chung cư và khu biệt thự) thì rất tốt cho ở vì an toàn, yên tĩnh, tuy nhiên bù lại thì những khu này chỉ có giá trị ở và không có giá trị thương mại, vì không ai đi thuê biệt thự ở trong một khu biệt lập để làm văn phòng cả. Riêng chung cư thì không được phép làm văn phòng trong khu chung cư ngoại trừ tầng trệt. Trong điều kiện không có tầng trệt thì chung cư chỉ dùng để ở.

– Với khu nhà ở xã hội, Shophouse bên dưới vừa có chức năng ở vừa có chức năng thương mại, tuy nhiên chức năng thương mại lớn hơn. Mặt khác, đây không phải khu biệt lập nên người ngoài có thể tự do đi vào được, và cũng chính vì tự do đi vào được nên khu này mới có tính thương mại ở tầng trệt. Khu này sẽ tương đối xô bồ hay nói tên mỹ miều khác là “sầm uất”. Thường thì những khu chung cư mà quá “Sầm uất” bên dưới, trong khi không có khối đế riêng thì thường là chung cư không cao cấp.

– Khu đất nền, khu này không biệt lập, được xây nhà theo mẫu, và khu này thì mọi người cũng sẽ tự do đi vào, những căn nhà ở đây sẽ có nửa tính thương mại, nửa tính ở. Tuy nhiên vì căn nào cũng giống căn nào, nhà nào cũng mặt tiền nên không có tính hiếm, do đó tính thương mại cũng thấp chứ không cao, nhà mặt tiền nhưng không phải mặt tiền.

– Khu văn phòng và trung tâm thương mại: Cái “mốt” hiện nay là văn phòng kết hợp trung tâm thương mại, để bên trên văn phòng, bên dưới là ăn uống, mua sắm…, tuy nhiên trong khu văn phòng thì thường mọi sản phẩm đều có tính chất “sang” một chút.

Cùng một vị trí, tuy nhiên tuỳ cách thiết kế mà giá trị các khu vực khác nhau, đặc biệt khu chung cư, cách nhau chỉ 100m thôi nhưng giá gần gấp đôi nhau. Điều này liên kết đến một đặc điểm của chung cư, đó là chung cư sau khi bàn giao nhà thì tăng giá không nhiều, vì mỗi toà chung cư được định vị riêng mỗi mức giá và level của nó, mà vị trí lại không ảnh hưởng nhiều.

Có dịp sẽ nói thêm về giá chung cư.